Помогут ли накопления в отдельной «кубышке» ускорить срок капитального ремонта дома?

Вопросы, связанные с формами сбора средств на капремонт многоквартирных домов, по-прежнему актуальны. Одни жители принципиально не желают копить деньги в так называемом «общем котле» – у регионального оператора фонда капремонта. Другие уверены, что только специальный счёт может обеспечить прозрачность и целевое использование накопленных средств. Третьи рассматривают открытие спецсчёта как возможность выбора, сколько именно и за что платить, а главное - куда потратить.

О том, всем ли жителям многоэтажек выгодно формировать фонд капремонта на специальном счёте, нам рассказали эксперты – Виктория Клюева, начальник отдела по работе с собственниками Фонда капитального ремонта Калужской области, и Евгений Земниэкс, заместитель начальника отдела инспектирования жилищного фонда, лицензионного контроля и контроля за капитальными ремонтами региональной Государственной жилищной инспекции.

Средства ваши, и ответственность ваша

С 2015 года у собственников помещений в многоквартирных домах появилась обязанность платить взносы на капремонт. А вот кому платить и, главное, как контролировать расходование средств и качество проводимых работ – зависит от самих собственников, вернее от их активности. Они вправе определить на общем собрании способ формирования фонда капремонта: счёт регионального оператора (общий котёл) или спецсчёт конкретного дома. В чём разница? Деньгами в первом случае распоряжается фонд капитального ремонта: он планирует, когда дом отремонтируют, что именно обновят и какими материалами. То есть это некая «касса взаимопомощи» – сегодня за ваши деньги отремонтируют чужой дом, завтра ещё какой-то, а на ваш скинутся спустя несколько лет. Что же касается спецсчёта, то ситуация совсем другая: собственники сами распоряжаются накопленными деньгами. Жители хотят иметь «собственный кошелек» на ремонт, но не все знают, что с ним дальше делать. Поэтому большинство владельцев спецсчетов – управляющие компании и ТСЖ; у регоператора капремонта их около трети от общего количества.

– Управляющие компании уговаривают жителей на открытие спецсчетов, их позиция объяснима: в этом случае они получают резерв средств собственников, которые можно направить на приведение дома в нормативное состояние и при этом сократить расходы на содержание. По сути, это механизм более качественного содержания жилья за счет собственников. Хотя окончательное решение за собственниками помещений, – говорит Евгений Земниэкс.

Среди собственников до сих пор живуч миф: если перейти на спецсчёт, то можно тратить деньги на любые общедомовые нужды. Спецсчет – это не просто накопление, это взносы на капитальный ремонт вашего дома. Перечень работ по спецсчету утвержден областным правительством, и он абсолютно такой же, как и для работ, финансируемых из «общего котла», – 11 видов работ. В то же время по решению собрания собственники способны увеличить размер взноса на капремонт. Тогда у них появляется право за счет дополнительно собранных средств выполнить дополнительные виды работ.

– При накоплении в «общем котле» сложнее передвинуть сроки, но проще выполнить работы, зато при спецсчете проще сдвинуть сроки ремонта, хотя сложнее выполнить работы. Поэтому и выбирать, наверное, нужно исходя из этого критерия, а также из того, в чем в данный момент нуждается дом, – говорят эксперты. Если ремонт вашего дома программой запланирован на 2037 год, то это повод задуматься о спецсчете. Поскольку, если дом построен более 25 лет назад, то без ремонтных работ до указанного срока он может просто не дожить. Если же ремонт запланирован, например, на 2022 год, наверное, лучше подождать этой даты, чтобы за счет «общих денег» выполнить сразу все виды работ, запланированные программой. Есть ли смысл накопления денег «в своей кубышке» для домов с лифтами или другим большим объемом работ? Специалисты жилищной инспекции не видят прямой зависимости между объемом необходимых работ и способом накопления на них.

– Все зависит от того, насколько люди понимают, что за все работы все равно придется платить. Вопрос в том, в какой последовательности будут платить и получать эти услуги, – говорит Евгений Земниэкс.

– К примеру, три дома со спецсчетами установили повышенный сбор для того, чтобы заменить лифты. В одном из них взнос составил 15 рублей с квадратного метра – это превышает минимальный взнос в два раза. Зато и лифты уже заменены.

Экономь и контролируй

Эксперты считают, что за спиной собственников в идеале должна стоять крепкая и добросовестная УК, которая при оформлении спецсчета поможет подготовить пакет документов и в дальнейшем будет оказывать необходимую помощь. Она потребуется, когда надо будет выбирать подрядную организацию, определяться с видами работ, выбором стройматериалов и ведением технадзора. Если доверия УК нет, держателем спецсчета может стать регоператор, но забот и обязанностей у собственников в этом случае станет больше.

Но есть нюанс

Вот несколько ситуаций, с которыми могут столкнуться жители домов, где открыт специальный счет:

1. Маленький дом – большие проблемы. Жители малоэтажки приняли решение открыть спецсчет, но не задумались над тем, что сбор по дому за год не превышает 100 тысяч рублей за год при условии, что все собственники вовремя вносят денежные средства. Есть вариант привлечения заемных кредитных средств, но, как показывает практика, собственники неохотно на него соглашаются, так как не готовы нести дополнительные расходы. Капремонт в плановые сроки не проводится и, согласно жилищному законодательству, дом переходит в «общий котел».

2. Спецсчет есть – квитанций нет. Жители приняли решение об открытии спецсчета, но не выбрали организацию, которая займется учетом и начислением взносов, печатью и доставкой квитанций. Соответственно, квитанции собственники не получают, со временем образуется задолженность. Когда собираемость по дому составляет менее 50% и собственники не принимают никаких действий для ее повышения, дом возвращается в «общий котел».

3. Нет контроля. Собственники в большинстве своем не являются экспертами в строительно-монтажных работах, не разбираются в технологии производства работ. ГЖИ при приемке работ рекомендует приглашать их специалистов с целью оценки качества проведенных работ.

– Есть случаи, когда предоставляют документы, скажем, на ремонт фасада, и специалисты видят: подрядчик обманывает собственников. Однажды недобросовестный подрядчик запросил за свою работу сумму, примерно в три раза больше реальной. Самому собственнику во всех тонкосятх разобраться сложно, – считают в жилищной инспекции.

– Какие трудности возникают у жителей, желающих перейти на специальный счет из «общего котла»? Виктория Клюева, начальник отдела по работе с собственниками регионального ФКР:

 – К сожалению, не все понимают, какая это тяжелая работа и не представляют, с чем они могут столкнуться. К примеру, владелец спецсчета должен раз в месяц предоставлять отчет: сколько накоплено, сколько в остатке – всего четыре цифры, но даже они вызывают трудности у собственников. А ему еще придется искать подрядчика, заключать договоры, организовать строительный надзор, проверять исполнение и финансовую документацию. У многих есть желание завести «собственный кошелек» для дома, но нет желания это реализовать и мало для этого специальных знаний. Люди звонят, интересуются, но бывает, что на уровне телефонного звонка отпадает желание заниматься вопросами спецсчета. Для того чтобы собственники сами смогли заниматься капитальным ремонтом дома за средства из специального счёта, важно наличие активных жильцов, которые готовы взять инициативу в свои руки и повышать компетентность в данной сфере.

В общем, иметь спецсчет или не иметь – решать только собственникам. А если решение созрело, они должны осознавать все риски, иметь навыки работы с денежными потоками и финансовым анализом и грамотно провести общее собрание собственников. Только в этом случае спецсчет станет помощником в капремонте, а не обузой для жильцов.

Ольга КОНОВАЛОВА

Статистика: Держатели специальных счетов в 2021 году: УК – 304, ТСЖ – 186, Региональный оператор – 253.

Калужская  неделя №08 (983) 04.03.21 

• Назад
• Вперёд