Обязанность каждого собственника по несению расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме была установлена Жилищным кодексом Российской Федерации еще в марте 2005 года, с момента его вступления в законную силу.

Вместе с тем отсутствовал эффективный механизм реализации этой обязанности: проводить или не проводить капитальный ремонт, собирать или не собирать на него средства и сколько собственники решали в каждом доме самостоятельно. Такая практика не смогла улучшить состояние жилищного фонда.

Сложившуюся ситуацию изменил Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ, благодаря которому в Жилищном кодексе Российской Федерации появился раздел  IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Суть новых правил состояла в переходе от принципа добровольности к принципу обязательности уплаты взносов и проведения капитального ремонта общего имущества.

Жилищный кодекс Российской Федерации определил два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома:

— перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в кредитной организации;

— перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора – организации, создаваемой субъектом Российской Федерации.

Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора означает, что взносы собственников помещений в многоквартирном доме перечисляются на счет организации, созданной субъектом Российской Федерации для организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Региональный оператор — Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Калужской области, на территории Калужской области учрежден в августе 2013 года Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области.

Постановлением Правительства Калужской области утверждена региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Калужской области, на 2014 — 2043 годы. 

В настоящее время региональная программа насчитывает 7791 многоквартирный дом.

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из следующих критериев (ст. 3 Закона Калужской области от 1 июля 2013 года № 460-ОЗ):

1) необходимость проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, возникшая в результате последствий, связанных с обстоятельствами непреодолимой силы (пожар, стихийное бедствие, техногенная авария);

2) степень физического износа конструктивных элементов и инженерных систем, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

3) срок эксплуатации многоквартирного дома;

4) дата последнего проведения капитального ремонта многоквартирного дома.

В статье 8 Закона Калужской области от 1 июля 2013 года № 460-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Калужской области» содержатся требования в финансовой устойчивости деятельности регионального оператора:

Объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта (объем средств, предоставляемых за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных собственниками помещений в многоквартирных домах, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту в будущем периоде), составляет 90 процентов от прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году. Объем средств, которые региональный оператор вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта в течение первого года реализации данной программы, составляет 30 процентов от прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году.

В соответствии со статьей  180 Жилищного кодекса Российской Федерации функциями регионального оператора являются:

1) аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах регионального оператора;

2) открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета;

3) осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

4) финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета;

5) взаимодействие с органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

6) иные предусмотренные настоящим Кодексом, законом субъекта Российской Федерации и учредительными документами регионального оператора функции.

Перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
- ремонт крыши;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
- ремонт фасада;
- ремонт отмостки;
- ремонт фундамента многоквартирного дома;
- усиление несущих и ненесущих строительных конструкций;
- разработка проектной документации в случаях, установленных законодательством, проектно-сметной, сметной документации;
- проведение государственной экспертизы проектной документации в случае, если проведение государственной экспертизы проектной документации предусмотрено законодательством;
- строительный контроль.

 В зависимости от выбранного способа формирования фонда капитального ремонта заказчиком капитального ремонта выступает организация, управляющая многоквартирным домом, или региональный оператор.

Привлечение региональным оператором, органом местного самоуправления, государственным, муниципальным бюджетным, казенным учреждением подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 01.07.2016 N 615.

Указанным постановлением предусмотрено привлечение подрядных организаций посредством проведения двухэтапной конкурентной процедуры, состоящей из предварительного отбора, по итогам проведения которого формируется реестр квалифицированных подрядных организаций, и электронного аукциона.

Рассмотрение заявок участников отбора на соответствие установленным требованиям осуществляет специальная комиссия. Приказом Минстроя России от 07.09.2016 N 624/пр утверждены методические указания о порядке деятельности комиссии по проведению предварительного отбора подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории субъектов Российской Федерации.

По результатам аукциона в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации заключается договор о проведении капитального ремонта.

На всех этапах капитального ремонта многоквартирных домов заказчиком либо привлеченной им организацией осуществляется строительный контроль в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 21.06.2010 N 468.

Оплата работ по капитальному ремонту многоквартирного дома производится на основании актов приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.

Права и обязанности регионального оператора и собственников помещений в многоквартирных домах

Региональный оператор обязан:

1. Аккумулировать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирных домах;

2. Вести учет средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме;

3. Обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта;

4. В сроки, предусмотренные действующим законодательством, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

5. Обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

6. Привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

7. Контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

8. В порядке, предусмотренным действующим законодательством, осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов РФ, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, и (или) органов местного самоуправления, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме;

9. В сроки, предусмотренные действующим законодательством, передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов; 

10. Нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений;

11. Обеспечить финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. В случае недостаточности средств фонда капитального ремонта региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, а также за счет субсидий, полученных из бюджета Калужской области и (или) бюджета соответствующего муниципального образования;

12. Взаимодействовать с органами государственной власти Калужской области и органами местного самоуправления Калужской области в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

13. Своевременно представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос;

14. Предоставлять в соответствии с действующим законодательством по запросу собственников помещений в многоквартирном доме сведения, касающиеся: 1) размера начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт собственником помещения в многоквартирном доме, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных пеней; 2) размера средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 3) размера задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 4) кредитах, займах, привлеченных региональным оператором в целях финансирования услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе с указанием процентной ставки, под которую они привлекались, а также погашении таких кредитов, займов;

15. В порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством, перечислять денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет или выплачивать собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта;

16. Направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме о его сносе или реконструкции, принятого в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации;

17. Выплатить Собственнику средства фонда капитального ремонта в случаях: остатка средств после использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса многоквартирного дома; изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, Калужской области или муниципальному образованию Калужской области.

Права регионального оператора:

1. Региональный оператор вправе с соблюдением принципов возвратности безвозмездно использовать средства, полученные от Собственника, для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора;

2. Региональный оператор имеет право на возмещение средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, за счет последующих взносов Собственника на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

3. Региональный оператор вправе применить установленные законодательством меры, включая начисление пеней в отношении собственников помещений в многоквартирном доме, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в случае несвоевременной и (или) неполной уплаты ими взносов на капитальный ремонт;

4. Региональный оператор имеет право обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по капитальному ремонту.

Обязанности собственников:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании платежных документов, предоставленных региональным оператором или третьими лицами, обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в полном объеме и в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

2. В случае ненадлежащего исполнения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают пени;

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт;

4. В сроки, предусмотренные действующим законодательством, с момента получения предложений от регионального оператора, собственники обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение, в котором должны быть определены или утверждены: 1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту; 2) смета расходов на капитальный ремонт; 3) сроки проведения капитального ремонта; 4) источники финансирования капитального ремонта 5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты;

5. Собственники помещений в многоквартирном доме обязуются направить региональному оператору решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в сроки, предусмотренные действующим законодательством;

Права собственников:

1. В порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством, собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать способ формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

2. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе изменить способ формирования фонда капитального ремонта путем принятия решения на общем собрании собственников помещений в этом многоквартирном доме;

3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе запрашивать у регионального оператора сведения, касающиеся: 1) размера начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт собственником помещения в многоквартирном доме, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных пеней; 2) размера средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 3) размера задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 4) кредитах, займах, привлеченных региональным оператором в целях финансирования услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе с указанием процентной ставки, под которую они привлекались, а также погашении таких кредитов, займов;

4. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирном домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе;

5. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право на возмещение причиненных убытков в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств в размере внесенных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с гражданским законодательством;

6. Собственники помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вправе участвовать в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту.

- ремонт отмостки;