Как зимние лоты помогут ускорить ремонт и когда обновления придут в старый город – об этом в интервью «Калужской неделе» рассказывает исполняющий обязанности директора Фонда капитального ремонта Калужской области Алексей Иванов.

Работать на доверие

– Программа капитального ремонта многоквартирных домов стартовала в 2014 году. Показала ли система свою эффективность за эти четыре года?

– Учитывая состояние жилого фонда в РФ, в том числе у нас в регионе, важность программы капитального ремонта трудно переоценить. Не будь ее, мы бы никогда не нашли такого количества аккумулированных средств, чтобы дойти до домов, нуждающихся в капитальном ремонте. Идеальный вариант содержать жилфонд в порядке – своевременно строить новые и сносить аварийные дома. Но уже много лет у нас в государстве нет социального строительства, лишь коммерческое. Управляющие компании собирали денежные средства с населения на облуживание и на текущий ремонт, лишь поддерживая жизнеспособность дома. Мы же, проектируя, а затем ремонтируя, увеличиваем межремонтные сроки основных конструктивных элементов домов, а значит, к этим видам работ мы вернемся только через много лет.

Как подрядчику себя зарекомендовать?

– Что можете сказать о работе подрядчиков, стали ли они добросовестнее относиться к своей работе?

– В Калуге есть 6–8 организаций, которые дают стабильно хорошее качество работ, и к ним у нас нет серьезных претензий. Правильная работа с проектной документацией, сотрудничество со строительным контролем на всех стадиях работы, наличие собственного штата сотрудников – все это позволило им себя хорошо зарекомендовать на рынке.

Некоторые подрядные организации очень хорошо понимают заказчика и слышат собственников. Ведь мы работаем на жилых домах, а значит, надо уметь разговаривать с собственниками, сглаживать углы, при этом получая такое качество, чтобы были довольны все фигуранты этого сложного процесса. Там, где подрядные организации начинают работу с вывески телефона своего прораба, ответственного за работы, – есть место диалогу с жильцами.

На мой взгляд, работу стали делать качественнее, применяя современные материалы. К примеру, пеностекло, которое изготавливается в Ворсино, – с ним легко научиться работать, невысокая себестоимость, нет проблем с поставкой, местное производство удешевляет расходы на транспортировку.

Прежде чем мы оплачиваем завершенные работы, задействовано много фигурантов – стройконтроль, управляющая компания, ГЖИ, сами собственники, эксплуатирующие организации. Такая высокая многоступенчатость в контроле с одной стороны – сложно, но с другой – позволяет увидеть все огрехи и добиться нужного качества.

Работа над ошибками

– Кстати, про огрехи в работе. Есть ли жалобы у населения?

– Ряд работ, к сожалению, проведен недостаточно качественно. Подрядные организации не рассчитали свои возможности и не завершили работы на двух фасадах. От таких случаев мы, увы, не застрахованы. Мы приняли решение не делать того, что сейчас уже невозможно исправить. Эти работы законсервированы и перенесены на следующий год.

С 2019 года будем ужесточать санкции за залитие крыш. Подрядчику это будет стоить 60 тысяч рублей. Много нареканий было и на ремонт лифтов.

– Возможно ли избежать ошибок в следующем году при ремонте лифтов?

– В 2018 году было принято решение взять в работу 200 лифтов в 66 домах, из-за того, что лифтовое оборудование заканчивает свой срок эксплуатации. Сейчас работа по ремонту лифтов практически завершена, и мы провели аналитическую работу, чтобы избежать тех ошибок, с которыми столкнулись как фонд, так и жильцы.

Во-первых, будем четко смотреть за сроками остановки лифтов: давать время подрядчику готовить материалы, и только потом, при их наличии, останавливать лифт и начинать ремонт.

Во-вторых, в более короткие сроки лифты запускать: не работающий долгое время лифт – это и недовольство жителей, и потери эксплуатирующей организации. Будем распределять приемку этих работ через 10–12 дней, чтобы можно было принимать их в эксплуатацию постепенно – сотрудников технадзора не так много, а элемент очень ответственный.

На 2019 год по Калуге запланирован ремонт 20 лифтов в девяти домах. В перспективе мы должны выйти на их плановую замену – 40–50 лифтов в год, а не штурмовать объемы.

Контроль и взаимодействие как гарантия качества

– Что изменится в работе фонда в 2019 году?

– Хотелось бы в разы увеличить количество ремонтов, чтобы не за 40, как это заложено в программе, а за 35 лет охватить все дома капитальным ремонтом. Но для этого надо своевременно проводить мониторинг жилого фонда, что не очень качественно было сделано в начале работы программы. Тщательный мониторинг позволил бы понять реальное состояние дома. Тогда его можно было передвигать на более ранние сроки.

Нужен жесткий контроль за проектными работами: чтобы совпадали заявленные квадратные метры в документации с реальными, видны применяемые расходные материалы, проверка сметы – все должно делаться в электронном виде. Планируем применить этот подход в пилотном проекте на следующий год.

Еще один важный момент: на работы, которые запланированы в 2019 году, мы решили провести так называемые зимние лоты – объявлены аукционы уже в конце этого года на скатные крыши, системы водо- и электроснабжения. Это позволит раньше приступить к работам, не дожидаясь периода дождей. Сегодня наши подрядчики говорят, что готовы в зимний период выйти на скатные крыши. Если система с зимними лотами хорошо себя зарекомендует, в ноябре-декабре можно начать проводить торги на 2020 год.

Мы оперируем деньгами собственников, и хотя отчет ведется на конец года, ничто не мешает нам работать циклично – проектируем в конце года, проводим конкурсы на выбор подрядчиков, заключаем контракты, ремонтируем, принимаем, снова проектируем. Система должна крутиться как колесо.

– Есть ли у фонда проблемы, по которым пока нет решения?

– Часто подрядчики сталкиваются с ситуацией, когда собственники не пускают в квартиры для замены инженерных коммуникаций. Чтобы система коммуникаций нормально функционировала, ее надо ремонтировать полностью. В случае отказов мы вправе часть работ в квартирах собственников не выполнять. Надо понять, что в случае отказа доступа к инженерным коммуникациям мы потом очень долго к этому дому не вернемся. В случае чего собственники останутся со своей бедой и УК один на один.

Там, где дома собирают на ремонт, где активные и заинтересованные собственники, к ним помощь придет в первую очередь. Но спасти те дома, которые могут еще послужить, могут только сами собственники, если не будут безучастными к своим домам.

Облик старого города преобразится

– Что ожидает объекты культурного наследия в плане капитального ремонта?

– В преддверии 650-летия Калуги мы провели совместную встречу со специалистами Городской Управы и министерства строительства и ЖКХ по обсуждению вопросов, касающихся ремонта многоквартирных домов – объектов культурного наследия.

В 2019 году мы берем в работу шесть таких объектов. На них будут отремонтированы крыши и фасады. Запланированы проектные работы еще на 25 домах. Городской Голова попросил более детально посмотреть периметр центральной части города и включить еще порядка 15 домов в работу.  

После этого можно будет уже говорить, насколько здесь капитальный ремонт возможен вообще – требуется ли более глубокий инструментальный контроль, будет ли это капитальный ремонт или же реконструкция и т. п.

Для начала нужно проектирование, чтобы было понимание по объемам работ, а по завершении этого этапа решим по источникам финансирования. По тем субъектам, где уже ведется аналогичная работа, существует разная практика финансирования. К примеру,   на уровне субъекта выделяются дополнительные целевые средства, потому что расценки на таких домах выше. Где-то минимизируют сам объем ремонтов. Эта новая для нас сфера – капитальный ремонт объектов культурного наследия – представляется очень важной: это облик нашего города. Сейчас мы в поиске совместных решений с муниципалитетом.

Газета "Калужская неделя", № 50 (874) за 20.12.2018